O jornal A Semana destacou em matéria de capa no último dia 04 de maio, na Edição 531 uma reportagem sobre a reclamação de donos de imóveis do Edifício Lifespace Curitiba, empreendimento da Rossi, que se depararam com um entrave jurídico – uma dívida milionária da incorporadora que não foi informada no momento da venda. Além disso, informam que a incorporadora não tem cumprido o prazo para baixar a hipoteca o que compromete a obtenção da escritura. Assim, embora muitas unidades tenham sido adquiridas com pagamentos à vista, os proprietários não podem dizer literalmente que são donos do imóvel, pois como diz a lei, só é dono quem registra.
Na última quarta-feira (09/05), o Ministério Público do Paraná, procurado pela reportagem emitiu um alerta para cuidados a serem adotados na compra de imóveis. O promotor de Justiça Hugo Evo Urbano, do MPPR, que atuou em vários casos relacionados a irregularidades imobiliárias, aponta como primeiro cuidado a verificação de toda a documentação do imóvel. “Quando a compra é direta, feita à vista, o consumidor precisa atentar se o registro do imóvel está regular ou se há pendências judiciais que podem comprometer o negócio”, diz. Ele explica que o comprador deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis para buscar o número da matrícula do imóvel que pretende comprar e pedir uma certidão atualizada da matrícula. “Em termos leigos, a matrícula do imóvel é como o registro médico de um paciente. Ali o comprador pode saber todos os dados relacionados àquele imóvel, se há algum problema, alguma dívida, alguma indisponibilidade averbada”, diz o promotor. “Esse é o principal cuidado a se tomar antes da compra”, afirma.
O consumidor deve ainda pedir que o proprietário do imóvel apresente certidões atualizadas da Justiça do Trabalho e Cível das Comarcas em que reside ou residiu nos últimos anos. Isso permite verificar se a pessoa tem alguma dívida em execução que pode incluir o imóvel que está sendo negociado, ainda que posteriormente. Também é importante procurar a prefeitura para verificar se está tudo regular, inclusive, no que se refere às obrigações fiscais, especialmente em caso de terrenos em loteamentos, pois o empreendimento imobiliário precisa estar regularizado junto ao Município. Quando o imóvel é financiado o próprio banco faz toda essa verificação, mas é bom conferir.
Escritura registrada – Feita a compra, é fundamental efetuar o registro do imóvel no nome do novo proprietário. O promotor explica que, na maioria das vezes, é feito um contrato preliminar de compra e venda. “Esse documento não é o contrato propriamente dito”, destaca Hugo. Numa compra não financiada, à vista, ou quando o comprador já vai passar o imóvel para o seu nome, deve ser feita uma escritura de compra e venda, que é o contrato definitivo, num tabelionato de notas. Esse documento então deve ser levado para registro junto ao cartório de imóveis. “Outro ponto importante: o contrato de gaveta, que também é bastante comum, não tem nenhum valor jurídico e a propriedade do bem fica desprotegida se não for feito o registro no cartório de imóveis”, reforça o promotor.
O promotor cita um caso de problema que pode advir desse tipo de “economia”: se quem vendeu o imóvel fizer uma dívida com a Receita Federal, por exemplo. A dívida é executada em juízo e são buscados os bens do devedor. Se não houve o registro da venda do imóvel, o bem vai constar como ainda de posse da pessoa que vendeu. Assim, o consumidor corre risco de perder o bem ou, no mínimo, gastar tempo e dinheiro para comprovar que o imóvel foi comprado por ele. O mesmo vale para qualquer outra dívida – trabalhista, cível, etc.
Parte de hipoteca
O Ministério Público do Paraná, por meio da Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor de Curitiba, alerta para a questão da hipoteca de imóveis que são comprados em empreendimentos imobiliários novos. Essa questão é alvo de procedimento em trâmite na Promotoria, que trata de dificuldades que alguns consumidores que compraram imóveis de certo empreendimento imobiliário na capital estão tendo para registrar os apartamentos em seus nomes. O motivo: o empreendimento tem uma hipoteca das construtoras com um banco e os consumidores não conseguem fazer o registro enquanto a hipoteca não for quitada.
O MPPR esclarece que isso não é ilegal – a construtora pode hipotecar o empreendimento como garantia – mas isso deve estar especificado no contrato de compra e venda dos imóveis relacionados ao empreendimento. Para evitar transtornos na hora de fazer o registro do bem, o consumidor deve, já no contrato, destacar que precisa dar baixa da hipoteca com relação ao imóvel que está comprando.
Quando a pessoa não destaca essa questão no contrato, a situação fica mais complicada. A Justiça já tem entendimento pacificado de que o empréstimo é uma obrigação da construtora, não de terceiros, mas é preciso acionar o Judiciário para que o consumidor consiga dar baixa da hipoteca. A pessoa vai conseguir fazer o registro do imóvel em seu nome apesar da hipoteca da construtora, mas isso vai demandar gastos extras e tempo com processo judicial.